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学加中房线上分享丨工改工的产物筹谋与销售

发布日期:2021-12-13 01:16浏览次数:
本文摘要:学加中房产城研究院是活跃在华南地域的一个强大的教育品牌,开办以来致力为文旅开发、三旧革新、园区运营、工业勾地的企业家提供海量专业课程和知识,并获得了600多伟企业家学员的认可和支持。除了组织线下面授课程之外,学加中房产城研究院还会定期举行线上主题沙龙。今天,我们邀请到世代青春的总司理郭地福同学为我们分享——工改工的产物筹谋与销售。

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学加中房产城研究院是活跃在华南地域的一个强大的教育品牌,开办以来致力为文旅开发、三旧革新、园区运营、工业勾地的企业家提供海量专业课程和知识,并获得了600多伟企业家学员的认可和支持。除了组织线下面授课程之外,学加中房产城研究院还会定期举行线上主题沙龙。今天,我们邀请到世代青春的总司理郭地福同学为我们分享——工改工的产物筹谋与销售。郭地福 世代青春信息科技有限公司总司理郭地福同学论述了在操盘历程中对影响工改工招商效果的几大看法:政策因素:从顺德可小我私家名义买到只能企业名义买,从最初0税收要求,到逐渐工改工的项目也有税收要求,以及接下来可能取消预售制度全面实行验收后方可生意业务的政策,无一讲明政策是不停规范的,同时最担忧的是主导工改工项目向导换届问题,所以我们的项目不是在抢客户、抢工程时间,而是在抢政策窗口期!税务计划:大部门工改工项目拿地时间都比力早,所以许多工改工项目土地成本险些为0,所以这一点一定要找专业的税务计划公司提前做好税务计划,和退出机制,千万别落到最后做了社会主义的打工仔,有的时候卖的贵并非利润最高。

选址因素:选址是制造业思量的一个重中之重的问题,好的位置,产物一般也能去化很快,就像珠江新城的屋子,这么多年一直在涨,因为企业投产后,制造业需要思量交通、招工、供应链、员工的衣食住行等等实际性的问题。关于产物运营计划,郭总提到有6个点需要注意:(1)能买复式绝不买平层在前几个月郭总分享过一个看法,4米5层高的产物将会陷入滞销,最终打的就是价钱战,而现实也是如此,企业抱着能买复式不买平层的看法,所以接下来顺德大部门区域4.5米层高只能用低价走量的方式来清理这些产物。(2)能独栋何须平层在能够满足容积率的前提下,只管计划一些独栋产物出来,在高层厂房各处着花的时代独栋无疑是当下的最抢手的产物。这类产物第一去货快,市场稀缺;第二,能够吸引一些优质企业为园区完成一定的税收任务。

还是那句话,能买复式绝不买平层,能住别墅,绝不住洋房。(3)产物计划超前半步是先驱,超前一步是先烈!许多工改工的企业主,对曾经的工厂,对当下地块信心满满,满怀情感!以为自己的地块是无价之宝,以为未来能做成商业大厦,创意园以致总部中心。

这里提醒下,除非资金很是富足,后期大部门矜持运营为主。否则:当下行情工厂就是工厂,工厂还是讲成本事先为战略。

高端大气,玻璃幕墙是要支付价格的。至于以后该地块是怎么样,我以为还是留给市场,留给时间。

先讲活下去,后面才是诗和远方,况且现在商业也是百孔千疮,能活下来才气再谈生长。(4)先后入场的问题广东有句老话叫头啖汤,大家都知道头啖汤是最好喝的,工业地产行业也是如此,任何一个地方只要相对应的有一定工业气氛,都有时机,能做好三四个知名的产物,许多产物并不是产物设计的多好,地理位置有多好,而是原来就有一大波企业需求需要被满足。好比之前操盘的几个项目:世友、宏基、光电等。这些产物不是位置有多好,也不是产物多好,更不是署理商多厉害,而是有需求,需要被满足。

好比说清远,也是大家始料未及的一个市场,可是市场就是如此,花都、白云的客户为什么一定要去顺德,为何不行以去清远呢。再好比郭总的公司现在正在署理的南海狮山的项目,开盘半个月,现在去化率去到40%,均价1-6层快要6000。无非就是南海的企业不愿意过顺德,而世代青春在南海区有先开盘的优势。所以如果列位同学有项目,又能切合头啖汤的基本尺度,那么不要犹豫,先上车,后买票一样可以到达终点。

(5)项目的售价世代青春郭地福郭总的看法是,先活下去,再来谈利润以及诗和远方。前期保证项目招商率到达50-60%,渡过风险期再说,先保证项目不亏,后面部门再思量赚钱,如果要讲求每平米都要到达几多利润,那么项目的销售进度,会严重拖垮。后续市场推出的产物,绝对会更先进,更优秀。

市场存量也会越来越大。要记着一点,买厂企业存量需求是很少的,增速也是险些没有,因为今天的制造业原来就不容易。谁能把这批客户收入囊中就是谁的本事。另外这里举个例,某洋的产物对外报价特别低,低是有原因的,第一,所有报价都是按最低尺度来报,好比层高4.5米/承重600公斤,低配低价。

按设置算价钱。这也是一种方法,而且开发商还比力看重园区后期金融、运营、工业服务这块作为增值部门,究竟企业花上千万买了厂房不行能空在那里。(6)整个团队的协调能力如果说你的园区准备找署理方互助,郭总的建议是,开发商跟进好政府关系,跟进好工程进度和质量,销售的事情交给署理商完成。

相互相同,相互促成。千万别做裁判的同时又做运发动,这样相互怀疑,最终拖慢项目进度,错过最佳风口期。做的好,你可以张罗第二块地,也可以想想后续园区运营。

别因为芝麻丢了西瓜。工业地产究竟是一个相对窄的行业,不像住宅,光广州就有近百万中介从业者。制造企业也不是满大街都是,我希望是能和甲方做朋侪关系,而不是甲方爸爸。

同样如果你是自建团队,政企关系、工程进度、招商团队更应该无缝相同,各有分工,相互促进。最后增补一点:有同学问到郭总,工业园区项目是自建招商团队还是找署理好呢?郭总的建议是:如果你的项目上了40万平米体量,建议是自建招商团队,同时和署理也切入互助,如果小于40万平米体量,建议直接找署理公司互助。因为还是那句话,这是一个窄的行业,客户面也是很窄的一个行业,专业人才少之又少,郭总曾经也试过把我们住宅部门调过来做工业招商,可是行不通,因为结佣周期长,客户跟进周期长,客户体量少。

总之一句话,专业的事情还是交给专业的团队来做。郭总相信接下来的工业园区由圈地盖楼赚差价,最终利润会越来越小,由粗放的开发模式向精致化运营以及工业服务转型。

本次线上分享到此竣事,在此再次谢谢世代青春郭地福同学的精彩内容。


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